منطقه اوران در چانکایا آنکارا؛ محلهای مدرن برای زندگی آرام و سرمایهگذاری مطمئن
اوران چانکایا آنکارا؛ معرفی محله، زندگی و سرمایهگذاری ملکی
اوران در بخش Çankaya قرار دارد و عملاً یکی از لوکیشنهای «بالادستِ» جنوبی آنکاراست؛ جایی که ترکیبِ طبیعت (شیب و دره/منظره) + پروژههای برند و سایتنشین + دسترسی خوب به محورهای اصلی باعث شده تقاضا برای سکونت و اجارهنشینی بالا بماند.
نکتهی مهم: وقتی مردم میگویند «اوران»، معمولاً منظورشان فقط چند خیابان نیست؛ بیشتر یک اکوسیستم پروژههای مسکونی معروف (مثل Park Oran) و اطراف آن است. parkoransitesi.com+1
مزیتهای کلیدی اوران برای زندگی و سرمایهگذاری
1) برندِ پروژهها و سبک زندگی “Site”
اوران پر است از مجتمعهایی که امکاناتی مثل نگهبانی، فضای سبز، پارکینگ، سالنها و… دارند. این سبک زندگی دو پیامد سرمایهگذاری دارد:
- نقدشوندگی بهتر (آسانتر فروخته میشود)
- اجارهپذیری بالاتر (مستأجرِ باکیفیتتر و پایدارتر)
نمونهی شناختهشده: Park Oran Konutları (خود سایت/مدیریت پروژه اطلاعات تماس و آدرس رسمی دارد). parkoransitesi.com+1
2) تقاضای اجارهی «واقعاً جدی» (بهخصوص واحدهای مبله/لوکس)
در لیستهای اجارهی اوران، اعداد بالایی دیده میشود؛ مثلاً فایلهای ۴+۱ یا واحدهای برجنشین با اجارههای بالا ثبت شدهاند. sahibinden.com+1
این یعنی اگر روی «کیفیت واحد + مبلهسازی درست + مدیریت حرفهای» بازی کنی، بازار پاسخ میدهد.
3) دسترسی حملونقل عمومی و مسیرهای اصلی
برای رفتوآمد شهری، مسیرهای اتوبوسی و خطوطی که به اوران میروند وجود دارد؛ حتی در سایت رسمی EGO خطهایی با مقصد/نام اوران دیده میشود. ego.gov.tr+1
پروژهها و رشد منطقه: «اوران چرا رشد میکند؟»
رشد اوران بیشتر از جنس کیفی است تا فقط «زیاد شدن ساختمانها». یعنی:
- پروژههای شاخص (Landmark) در ذهن بازار جا افتادهاند.
- تقاضا از سمت مدیران، متخصصان، خانوادههای مرفه و کسانی که “سایتنشینی” میخواهند، پایدار است.
- بخش زیادی از ارزش، از منظره/ارتفاع/لوکیشن نزدیک پروژههای معروف میآید (نه صرفاً متراژ).
خرید ملک در اوران: چه مدلهایی بیشترین ارزش سرمایهگذاری دارند؟
مدل 1: واحدهای ۱+۱ و ۲+۱ در پروژههای معروف (برای اجاره سریعتر)
- مزیت: تقاضای زیاد، خواب سرمایه کمتر، اجارهدادن سریعتر
- ریسک: اگر خیلی لوکس بخری، ممکن است «بازده اجارهای» نسبت به قیمت خرید پایینتر شود (پرستیژ همیشه پول اجاره نمیشود!)
مدل 2: واحدهای ۳+۱ و ۴+۱ خانوادگی (برای مستأجر پایدارتر)
- مزیت: قراردادهای طولانیتر، مستأجر با ثباتتر
- ریسک: نقدشوندگی کمی کندتر از واحدهای کوچکتر
مدل 3: ویلا/تریپلکسهای خاص اطراف اوران
- مزیت: خاص بودن
- ریسک: بازار محدودتر؛ فروش زمانبرتر (مگر قیمتگذاری خیلی هوشمند باشد)
اجاره در اوران: چه چیزی «بالا بودن اجاره» را توجیه میکند؟
طبق آگهیها در بازهی اواخر ۲۰۲۵ تا اوایل ۲۰۲۶، طیف اجارهها از فایلهای حدود ۴۰ هزار TL تا فایلهای ۹۵–۱۱۵ هزار TL و حتی بالاتر برای واحدهای بزرگ/لوکس دیده میشود. sahibinden.com+1
این اختلاف بزرگ معمولاً از اینها میآید:
- پروژه (سایت) و سطح امکانات
- منظره و طبقه
- مبله بودن و کیفیت مبلمان
- پارکینگ، انباری، امنیت، دسترسی
«بازگشت سرمایه» در اوران: چطور واقعبینانه حساب کنیم؟
بازگشت سرمایه در ملک دو تکه است:
- بازده اجارهای (Rental Yield)
- رشد ارزش ملک (Capital Appreciation)
1) فرمول بازده اجارهای (ساده و کاربردی)
بازده اجارهای ناخالص سالانه = (اجاره ماهانه × ۱۲) ÷ قیمت خرید
حالا با دادههای واقعیِ آگهیها یک تصویر ذهنی میسازیم (فقط برای مثال، نه حکم قطعی):
- مثال لوکس: اگر یک واحد در پروژههای معروف با قیمت حدود ۲۶,۰۰۰,۰۰۰ TL باشد sahibinden.com
و اجاره مشابه در همان محدوده ۱۱۵,۰۰۰ TL/ماه باشد sahibinden.com+1
بازده ناخالص ≈ 115,000×12 / 26,000,000 ≈ ۵.۳٪ - مثال میانردهتر: در آگهیهای فروش اوران فایلهایی مثل ۳+۱ حدود ۵,۵۰۰,۰۰۰ TL هم دیده میشود sahibinden.com
و در اجارهها نمونههایی مثل ۳+۱ حدود ۴۰,۰۰۰ TL هم هست sahibinden.com+1
بازده ناخالص ≈ 40,000×12 / 5,500,000 ≈ ۸.۷٪
نتیجهی مهم:
در اوران، معمولاً هرچه «لوکستر و برندتر» بخری، ممکن است بازده اجارهای درصدی پایینتر شود، ولی در عوض:
- مستأجر بهتر
- ریسک خالیماندن کمتر
- احتمال رشد قیمتیِ کیفی (بهخاطر برند پروژه) بیشتر
2) رشد قیمت ملک (چیزی که بهسادگی عدد ثابت ندارد)
اینجا بازار ترکیه به شدت به تورم، نرخ بهره، سیاستهای اعتباری و عرضه/تقاضا حساس است؛ برای همین بهتر است بهجای “یک درصد قطعی”، با سناریو کار کنیم:
- سناریوی محافظهکارانه: رشد کم + اجاره پایدار
- سناریوی میانه: رشد متوسط + اجاره خوب
- سناریوی تهاجمی: رشد بالا (معمولاً نیازمند زمانبندی خرید درست و انتخاب فایل زیرقیمت)
فرصتهای سرمایهگذاری “هوشمند” در اوران (بهجای فقط «خرید و دعا»)
- خرید واحد قابل ارتقا (Value-add)
واحدی که با یک بازسازی سبک (آشپزخانه، کف، نورپردازی، رنگ، کمدها) میتواند:
- سریعتر اجاره برود
- یا گرانتر فروخته شود
اوران چون بازارش کیفی است، به این مدل خیلی پاسخ میدهد.
- اجاره مبله به سبک “Corporate”
برای مدیران، مشاوران، قراردادهای شرکتی:
در لیستها هم میبینی “eşyalı / mobilyalı” نقش جدی دارد. sahibinden.com+1 - انتخاب پروژههای با مدیریت بهتر
در سایتنشینی، مدیریت ساختمان و نظم شارژ و امکانات، روی تجربه مستأجر اثر مستقیم دارد. پروژههای شناختهشده معمولاً مزیت دارند. parkoransitesi.com+1
ریسکها و نکات احتیاطی (چون جهان جای قصهی پریان نیست)
- تکیه به “بازده قطعی” اشتباه است؛ بازده واقعی به قیمت خرید، قرارداد اجاره، هزینههای جاری و خالیماندن بین مستأجرها وابسته است.
- از روی یک آگهی تصمیم نگیر؛ باید «میانگین چند فایل مشابه» را ببینی. صفحات آگهی صرفاً نمونههای بازارند. hepsiemlak+3sahibinden.com+3sahibinden.com+3
- اگر هدف تو سرمایهگذاری است، خرید در قیمت درست مهمتر از محلهی خوب است. محله خوب با قیمت اشتباه، بازده را نابود میکند.
جمعبندی: اوران برای چه کسی بهترین انتخاب است؟
اوران معمولاً بهترین است برای کسی که یکی از این اهداف را دارد:
- خرید ملک با کیفیت بالا در چانکایا و حفظ ارزش در بازار رقابتی
- اجارهدهی به مستأجر با سطح بالاتر (بهخصوص اگر واحد را خوب آماده کنی)
- سرمایهگذاری روی پروژههای معروف که برند منطقه را میسازند
و اگر دنبال بیشترین “درصد بازده اجارهای” هستی (صرفاً عددِ درصد)، احتمالاً باید محلههایی با قیمت خرید پایینتر را هم کنار اوران بررسی کنی؛ چون اوران در بسیاری از فایلها پرمیومِ کیفیت دارد، نه الزاماً پرمیومِ درصد بازده.
لیست پروژ های اوران در آنکارا
در اوران (Oran) در آنکارا چندین پروژه مسکونی مهم و شناختهشده وجود دارد که در بازار ملک بهعنوان گزینههای سرمایهگذاری و سکونت مورد توجهاند. فهرست زیر بر اساس دادههای بهروز آگهیها و منابع املاک گردآوری شده است: hepsiemlak+1
پروژههای اصلی در اوران:
- Sinpaş Altınoran (سینپاش آلتیناوران)
این یکی از بزرگترین و شناختهشدهترین پروژههای مسکونی در اوران است که با مجموعهای از چندین ساختمان، امکانات تفریحی و اجتماعی کامل طراحی شده و چشمانداز دره و فضای سبز دارد. arkanproje.com+1 - Park Oran Konutları (پارک اوران)
مجتمع مسکونی بزرگ با برجهای بلند و فضای سبز فراوان، با منظره دره و امکانات کامل برای ساکنان. parkoransitesi.com - Prime Oran (پرایم اوران)
پروژهای با واحدهای متنوع (از ۲+۱ تا ۶+۱) و امکانات رفاهی مدرن که در بازار ملک بهعنوان گزینه سرمایهگذاری محبوب شناخته میشود. Turk.Estate - Vien Oran (وین اوران)
واحدهای مسکونی با اندازههای مختلف در منطقه اوران که برای خریداران با سلیقههای متفاوت مناسب است. hepsiemlak - Natura Vadi (ناتورا وادی)
پروژهای با فضای سبز و طراحی خانوادگی، مناسب خانوادهها و کسانی که زندگی آرام و نزدیک به طبیعت میخواهند. hepsiemlak - Marina Ankara (مارینا آنکارا – تکمیلشده)
پروژه قدیمیتر اما شناختهشده در اوران با واحدهای مسکونی مختلف. hepsiemlak - One Tower Diplomatique
پروژه کاملشده در منطقه با واحدهای بزرگتر (چندخوابه) که معمولاً بازار متفاوتتری دارد. hepsiemlak
پروژهها و گزینههای دیگر در چانکایا / اطراف اوران
اینها پروژههایی هستند که در آگهیهای جدیدتر دیده شدهاند و ممکن است بخشی از توسعههای اطراف اوران یا مناطق همجوار باشند، اما در بسیاری از فهرستها مرتبط با بازار اوران آورده شدهاند:
- Akıncı Point
- Evart Oran
- Elite Aden Çankaya
- Nidapark Çankaya
- Senkron Beytepe / Jewel Beytepe (و مجموعههای مختلف Jewel)
این پروژهها در برخی آگهیهای منطقه چانکایا اوران دیده شدهاند (یا در همین نزدیکی) و گزینههایی برای سرمایهگذاری یا سکونت هستند. hepsiemlak
نکته در مورد اسمها و وضعیت پروژهها
برخی پروژهها ممکن است تکمیلشده باشند، آماده تحویل باشند یا در حال ساخت باشند؛ مثلاً
Sinpaş Altınoran و Park Oran پروژههای تثبیتشده در بازار هستند، درحالیکه مواردی مثل Prime Oran و Vien Oran معمولاً پروژههای جدیدتر یا در حال عرضه به بازار هستند. hepsiemlak
در ادامه فهرستی «علمی و واقعی» از پروژههای مسکونی مهم و شناختهشده در منطقه اوران (Oran) در آنکارا میگذارم — شامل پروژههایی که الان در بازار هستند یا اخیراً توجه سرمایهگذاران را جلب کردهاند. این لیست میتواند مبنای انتخابهای سرمایهگذاری، مقایسه بازده و تصمیمگیری دقیقتر باشد: hepsiemlak+1
پروژههای اصلی اوران و اطرافش
Prime Oran — پروژه چندبلوک با حدود 1214 واحد در حال ساخت و آماده تحویل در ۲۰۲۵–۲۰۲۶ با واحدهای متنوع (2+1 تا 6+1)، فضای سبز بزرگ و امکانات رفاهی. hepsiemlak
Sinpaş Altınoran — یکی از بزرگترین پروژههای اوران با تعداد زیاد واحدها، امکانات اجتماعی قوی و فضای باز وسیع؛ برند شناختهشده بازار ملک آنکاراست. arkanproje.com
Park Oran / Parkoran Konutları — مجموعه برجهای مسکونی با باغها و فضاهای سبز، طراحی مجتمعهای شهری و سابقه فروش بالا. Karaoglu Blog+1
Koz Oran — پروژهای با واحدهای بزرگ (تا 5+1) و تمرکز بر زندگی در طبیعت در دل شهر. hepsiemlak
Vien Oran — پروژه در اوران با واحدهای 2+1 تا 5+2، مناسب برای سرمایهگذاری و سکونت خانوادهای. hepsiemlak
Natura Vadi — زندگی نزدیک به طبیعت با امکانات تفریحی و تراس/بالکنهای چشمنواز. Turk.Estate
Marina Ankara — پروژه کاملشده در اوران که در آگهیهای فروش قدیمی حضور داشته است. hepsiemlak
One Tower Diplomatique — نمونه پروژه کاملشده با واحدهای متنوع در اوران. hepsiemlak
Kuzu Effect (اطراف اوران/چانکایا) — پروژهای که در طبقهبندیهای لیستهای پروژههای منطقه دیده شده. hepsiemlak
چند نکته درباره این پروژهها
- وضعیت ساخت: بعضی مثل Prime Oran و Koz Oran هنوز در حال ساخت یا تکمیل هستند، بنابراین برای سرمایهگذاری زودتر وارد شدن به پروژه میتواند بازده بالقوه بیشتری داشته باشد. hepsiemlak
- پروژههای کاملشده مثل Sinpaş Altınoran و Park Oran معمولا قیمت فروش بالاتری دارند و نقدشوندگی بهتری در بازار ثانویه دارند. arkanproje.com+1
- بسیاری از پروژهها واحدهای متنوع (از 1+1 تا 5+1 یا بیشتر) دارند؛ این برای سرمایهگذارانی که میخواهند بین بازده اجارهای بالا یا بازده سرمایه بلندمدت انتخاب کنند، بسیار مفید است. hepsiemlak
ROI (بازگشت سرمایه) در ملک = اجارهی سالانه / قیمت خرید
و چون بازار ترکیه تند و تیزه، من اینجا بازده اجارهای ناخالص (Gross Rental Yield) رو میدم (قبل از شارژ، مالیات، خالیماندن، تعمیرات).
1) محاسبهی سریع بازده اجارهای (برای هر پروژه)
Sinpaş Altınoran (آلتیناوران)
- قیمت فروش نمونههای 1+1 حدود 6.5 تا 6.75 میلیون TL sahibinden.com
- اجاره 1+1 معمولاً حدود 32 تا 45 هزار TL sahibinden.com+1
بازده ناخالص تقریبی: - 32k → 32×12 / 6.75m ≈ 5.7٪
- 45k → 45×12 / 6.5m ≈ 8.3٪
✅ نتیجه: برای اجارهدادن (خصوصاً 1+1 و مبله)، معمولاً یکی از بهترینهاست.
Park Oran (پارک اوران)
- قیمت فروش 1+1 حدود 12.25 تا 12.5 میلیون TL sahibinden.com
- اجاره 1+1 حدود 49 تا 57 هزار TL sahibinden.com+1
بازده ناخالص تقریبی: - 49k → 49×12 / 12.5m ≈ 4.7٪
- 57k → 57×12 / 12.25m ≈ 5.6٪
✅ نتیجه: بازده اجارهای درصدی معمولاً پایینتر از آلتیناوران است، ولی در عوض «پرستیژ و کیفیت مستأجر» قویتره.
Koz Oran (کوز اوران)
- قیمت فروش 2+1 حدود 11.4 تا 11.8 میلیون TL sahibinden.com
- اجاره 2+1 معمولاً حدود 52 تا 75 هزار TL sahibinden.com
بازده ناخالص تقریبی: - 52k → 52×12 / 11.8m ≈ 5.3٪
- 75k → 75×12 / 11.4m ≈ 7.9٪
✅ نتیجه: اگر واحد خوب و درست انتخاب بشه، از نظر اجارهای خیلی رقابتیه.
Prime Oran (پرایم اوران)
برای فروش دادهی خوبی داریم:
- قیمت فروش 2+1 حدود 12.5 تا 12.8 میلیون TL sahibinden.com+1
اما برای اجاره، دادهی “فقط خود Prime Oran” به اندازهی پروژههای دیگر فراوان نیست. پس اینجا یک برآورد محافظهکارانه میدهم بر پایهی:
- میانگین اجاره در Oran حدود 70,954 TL Emlakjet+1
- و سطح اجارههای پروژههای نزدیک/همرده مثل Park Oran و Koz Oran sahibinden.com+1
اگر اجارهی 2+1 را 55 تا 80 هزار TL فرض کنیم (بسته به طبقه، منظره، مبله بودن):
بازده ناخالص تقریبی:
- 55k → 55×12 / 12.8m ≈ 5.2٪
- 80k → 80×12 / 12.5m ≈ 7.7٪
⚠️ این بخش «سناریویی» است، نه عدد قطعی؛ برای قطعیشدن باید چند آگهی اجارهی دقیقِ Prime Oran را کنار هم بگذاریم.
2) رتبهبندی سریع (دو مدل سرمایهگذار)
اگر هدف اصلیات «اجارهدادن و جریان نقدی» است
- Sinpaş Altınoran (1+1 / مبله) → حدود ~6٪ تا ~8٪ sahibinden.com+2sahibinden.com+2
- Koz Oran (2+1) → حدود ~5٪ تا ~8٪ sahibinden.com+1
- Prime Oran (2+1) → حدود ~5٪ تا ~8٪ (سناریویی) sahibinden.com+3sahibinden.com+3Emlakjet+3
- Park Oran (1+1) → حدود ~4.7٪ تا ~5.6٪ sahibinden.com+2sahibinden.com+2
اگر هدف اصلیات «حفظ ارزش + پرستیژ + فروش راحتتر در بازار لوکس» است
- Park Oran و پروژههای برند معمولاً در این بازی قویاند (حتی اگر درصد اجاره پایینتر باشد). sahibinden.com+1
3) یک نکتهی طلایی (که خیلیها بهش بیتوجهاند)
بازده واقعی بعد از اینها پایینتر میآید:
- شارژ/aidat پروژههای لوکس
- مبلهسازی و استهلاک
- دورههای خالیماندن بین مستأجرها
پس اگر میخواهی دقیق تصمیم بگیری، باید ROI خالص را هم حساب کنیم.
