«خریدار خارجی در ترکیه علاوه بر هزینه سند چه مبلغ‌هایی پرداخت می‌کند؟»

آخرین به‌روزرسانی: ژوئیه ۲۰۲۶

در سال ۲۰۲۶، خریدار خارجی در ترکیه علاوه بر قیمت ملک و سهم ۲٪ خود از هزینه انتقال سند، Döner Sermaye عادی و مبلغ ثابت ۲۰٬۸۶۸ لیر برای هر ملک یا واحد مستقل پرداخت می‌کند. گزارش ارزش‌گذاری، DASK و هزینه مترجم نیز بسته به نوع معامله اضافه می‌شوند.

هزینه خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها در سال ۲۰۲۶؛ خریدار علاوه بر هزینه سند چه مبلغ‌هایی پرداخت می‌کند؟

خریدار خارجی در ترکیه فقط قیمت ملک و هزینه انتقال سند را پرداخت نمی‌کند. در سال ۲۰۲۶ هزینه‌هایی مانند Döner Sermaye عادی، مبلغ ثابت ۲۰٬۸۶۸ لیر مخصوص معاملات دارای طرف خارجی، گزارش ارزش‌گذاری، بیمه DASK، مترجم رسمی و در صورت نیاز هزینه وکیل یا وکالت‌نامه نیز باید در بودجه خرید در نظر گرفته شوند.

مهم‌ترین نکته این است که هزینه انتقال سند، Döner Sermaye عادی و مبلغ ثابت مخصوص معاملات خارجی سه هزینه جدا از یکدیگر هستند و نباید در محاسبات با هم ترکیب شوند.

پاسخ سریع: خریدار خارجی معمولاً باید قیمت ملک، سهم خود از هزینه انتقال سند، Döner Sermaye عادی، هزینه ثابت ۲۰٬۸۶۸ لیری معامله خارجی، گزارش ارزش‌گذاری، DASK و در صورت لزوم هزینه ترجمه، مترجم، وکیل یا وکالت‌نامه را پرداخت کند.

چک‌لیست هزینه خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها در سال ۲۰۲۶

چک‌لیست هزینه خرید ملک در ترکیه برای خارجی‌ها در سال ۲۰۲۶

ردیف هزینه	مبلغ یا روش محاسبه در سال ۲۰۲۶	اجباری یا اختیاری؟
قیمت ملک	مبلغ توافق‌شده میان خریدار و فروشنده	اجباری
هزینه انتقال سند یا Tapu Harcı	سهم قانونی خریدار: ۲٪ قیمت واقعی اعلام‌شده در سند	اجباری
Döner Sermaye عادی	۲٬۲۲۷ لیر × ضریب منطقه‌ای اداره سند	اجباری
هزینه ثابت معامله خارجی	۲۰٬۸۶۸ لیر برای هر ملک یا واحد مستقل	اجباری در معامله مشمول تعرفه
گزارش ارزش‌گذاری	برای اغلب واحدهای مسکونی حداقل از ۱۶٬۵۰۰ لیر، به‌علاوه هزینه‌های جانبی و مالیات	اجباری برای خرید توسط شخص خارجی
DASK	مبلغ متغیر بر اساس مشخصات ساختمان	برای املاک ساختمانی اجباری
ترجمه و مترجم رسمی	مبلغ متغیر بر اساس مدارک، زبان، شهر و مدت حضور مترجم	در صورت نیاز اجباری
وکیل یا وکالت‌نامه	مبلغ متغیر	اختیاری یا وابسته به روش انجام معامله

۱. قیمت ملک

اولین و بزرگ‌ترین بخش بودجه، قیمت خود ملک است. قیمت ملک هزینه دولتی محسوب نمی‌شود و مبلغی است که خریدار و فروشنده بر سر آن توافق می‌کنند.

برای محاسبه هزینه‌های انتقال سند، قیمت واقعی معامله باید در سند اعلام شود. این مبلغ نباید از ارزش مالیاتی ملک، یعنی Emlak Vergisi Değeri، کمتر باشد.

اعلام مبلغی کمتر از قیمت واقعی معامله می‌تواند باعث مطالبه مابه‌التفاوت هزینه سند و اعمال جریمه مالیاتی شود. سازمان درآمد ترکیه اعلام کرده است که هزینه انتقال سند بر اساس قیمت واقعی اعلام‌شده محاسبه می‌شود و در صورت کشف اعلام ناقص، مبلغ کسری همراه با جریمه دریافت خواهد شد.

۱. قیمت ملک

اولین و بزرگ‌ترین بخش بودجه، قیمت خود ملک است. قیمت ملک هزینه دولتی محسوب نمی‌شود و مبلغی است که خریدار و فروشنده بر سر آن توافق می‌کنند.

برای محاسبه هزینه‌های انتقال سند، قیمت واقعی معامله باید در سند اعلام شود. این مبلغ نباید از ارزش مالیاتی ملک، یعنی Emlak Vergisi Değeri، کمتر باشد.

اعلام مبلغی کمتر از قیمت واقعی معامله می‌تواند باعث مطالبه مابه‌التفاوت هزینه سند و اعمال جریمه مالیاتی شود. سازمان درآمد ترکیه اعلام کرده است که هزینه انتقال سند بر اساس قیمت واقعی اعلام‌شده محاسبه می‌شود و در صورت کشف اعلام ناقص، مبلغ کسری همراه با جریمه دریافت خواهد شد.

۲. هزینه انتقال سند در ترکیه چقدر است؟

هزینه انتقال سند در ترکیه با عنوان Tapu Harcı شناخته می‌شود.

طبق مقررات، در خریدوفروش ملک:

• خریدار باید معادل ۲٪ قیمت اعلام‌شده ملک را پرداخت کند.
• فروشنده نیز باید معادل ۲٪ قیمت اعلام‌شده ملک را پرداخت کند.
• مجموع هزینه قانونی دو طرف برابر با ۴٪ قیمت ملک است.

برای مثال، اگر قیمت واقعی و اعلام‌شده ملک ۵ میلیون لیر باشد:

• سهم قانونی خریدار: ۱۰۰ هزار لیر
• سهم قانونی فروشنده: ۱۰۰ هزار لیر
• مجموع هزینه انتقال سند: ۲۰۰ هزار لیر

سازمان درآمد ترکیه و TKGM هر دو اعلام کرده‌اند که خریدار و فروشنده به‌صورت جداگانه، هر کدام به میزان ۲۰ هزار یا ۲٪، هزینه انتقال سند پرداخت می‌کنند.

آیا ممکن است خریدار تمام ۴٪ را پرداخت کند؟

قانوناً سهم هر طرف ۲٪ است؛ اما در بعضی قراردادها فروشنده شرط می‌کند که خریدار سهم فروشنده را نیز بپردازد. در این حالت خریدار عملاً تمام ۴٪ را پرداخت می‌کند.

بنابراین پیش از پرداخت بیعانه، باید در قرارداد مشخص شود:

هزینه انتقال سند بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود یا تمام آن بر عهده خریدار است؟

۳. Döner Sermaye عادی چیست؟

هزینه Döner Sermaye مبلغی است که TKGM برای انجام خدمات ثبتی و اداری دریافت می‌کند. این هزینه با Tapu Harcı یا همان درصد انتقال سند متفاوت است.

در تعرفه رسمی TKGM برای سال ۲۰۲۶، شاخص پایه محاسبه هزینه عادی برابر با ۲٬۲۲۷ لیر تعیین شده است. مبلغ نهایی با ضرب این شاخص در ضریب منطقه‌ای اداره سند محاسبه می‌شود:

Döner Sermaye عادی = ۲٬۲۲۷ لیر × ضریب منطقه‌ای اداره سند

مالیات بر ارزش افزوده در مبالغ Döner Sermaye درج‌شده در تعرفه TKGM لحاظ شده است.

نمونه محاسبه Döner Sermaye در آنکارا

ضریب Tapu برای بسیاری از مناطق مرکزی و پرتقاضای آنکارا، از جمله چانکایا، اتی‌مسگوت و گول‌باشی، عدد ۳ اعلام شده است.

بنابراین برای خرید یک واحد در این مناطق:

۲٬۲۲۷ × ۳ = ۶٬۶۸۱ لیر

پس Döner Sermaye عادی برای یک معامله معمول در بسیاری از مناطق مرکزی آنکارا حدود ۶٬۶۸۱ لیر خواهد بود.

این مبلغ ممکن است در شهرها و مناطق مختلف ترکیه متفاوت باشد؛ زیرا ضریب منطقه‌ای هر اداره سند یکسان نیست.

۴. هزینه ثابت ۲۰٬۸۶۸ لیر برای معاملات خارجی چیست؟

طبق ردیف ۱.۱۱ تعرفه رسمی TKGM در سال ۲۰۲۶، در معاملات انتقال ملک که یک شخص خارجی طرف معامله است، علاوه بر Döner Sermaye عادی، مبلغ ثابت دیگری نیز دریافت می‌شود.

این مبلغ در سال ۲۰۲۶ برابر است با:

۲۰٬۸۶۸ لیر برای هر ملک یا هر واحد مستقل

تعرفه رسمی تصریح می‌کند که این مبلغ به هزینه عادی Döner Sermaye اضافه می‌شود و برای هر ملک یا واحد مستقل جداگانه محاسبه خواهد شد.

مثال خرید ملک در چانکایای آنکارا

برای خرید یک آپارتمان توسط خریدار خارجی در منطقه چانکایا:

• Döner Sermaye عادی: ۶٬۶۸۱ لیر
• هزینه ثابت معامله خارجی: ۲۰٬۸۶۸ لیر

مجموع این دو هزینه: ۲۷٬۵۴۹ لیر

این مبلغ جدا از هزینه ۲٪ انتقال سند، گزارش ارزش‌گذاری، DASK و سایر مخارج معامله است.

در خرید دو واحد چه اتفاقی می‌افتد؟

از آنجا که مبلغ ۲۰٬۸۶۸ لیر به‌ازای هر ملک یا واحد مستقل دریافت می‌شود، خرید دو واحد مستقل می‌تواند باعث شود این هزینه دو بار محاسبه شود:

۲۰٬۸۶۸ × ۲ = ۴۱٬۷۳۶ لیر

هزینه عادی Döner Sermaye نیز ممکن است با توجه به تعداد واحدهای مستقل و شکل ثبت درخواست افزایش پیدا کند.

۵. هزینه گزارش ارزش‌گذاری ملک در ترکیه

در معاملات خرید ملک توسط اشخاص خارجی، گزارش ارزش‌گذاری یا Taşınmaz Değerleme Raporu یکی از مدارک مورد نیاز است.

TKGM اعلام کرده است که در معاملاتی که خریدار یک شخص حقیقی خارجی است، تهیه گزارش ارزش‌گذاری در موارد مشمول مقررات الزامی است. همچنین در صفحه رسمی مدارک فروش ملک، گزارش ارزش‌گذاری برای فروش‌هایی که شخص خارجی طرف معامله است، جزو مدارک لازم معرفی شده است.

گزارش باید از طریق مسیر رسمی و توسط شرکت ارزش‌گذاری مجاز تهیه شود. درخواست‌های گزارش برای استفاده در معاملات سند از طریق Web Tapu و کانال‌های مورد تأیید TKGM انجام می‌شوند.

حداقل تعرفه گزارش ارزش‌گذاری مسکونی در سال ۲۰۲۶

طبق تعرفه حداقل خدمات ارزش‌گذاری سال ۲۰۲۶:

 

این مبالغ حداقل تعرفه خدمات هستند. برای واحدهای مسکونی مستقل تا ۱۴۹ مترمربع، حداقل هزینه پایه در سال ۲۰۲۶ برابر با ۱۶٬۵۰۰ لیر است.

علاوه بر مبلغ پایه، برای هر گزارش:

• ۱۷۶ لیر سهم مرکز اطلاعات املاک
• ۱۲۵ لیر سهم اتحادیه
• مالیات بر ارزش افزوده
• هزینه رفت‌وآمد کارشناس
• بعضی هزینه‌های رسمی دریافت مدارک

ممکن است جداگانه به مبلغ نهایی اضافه شوند. تعرفه همچنین اجازه می‌دهد بر اساس ویژگی و پیچیدگی ملک، مبلغی بالاتر از حداقل تعیین شود.

بنابراین برای یک آپارتمان ۱۲۰ مترمربعی، حداقل مبلغ پیش از مالیات و بعضی هزینه‌های جانبی برابر است با:

۱۶٬۵۰۰ + ۱۷۶ + ۱۲۵ = ۱۶٬۸۰۱ لیر

۶. هزینه بیمه DASK

برای املاک دارای ساختمان، مانند آپارتمان، خانه یا محل کار، ارائه بیمه زلزله اجباری یا DASK / Zorunlu Deprem Sigortası در زمان معامله سند لازم است.

TKGM بیمه DASK را برای املاک ساختمانی در فهرست مدارک فروش قرار داده و DASK نیز اعلام کرده است که هنگام انجام معاملات سند، اعتبار بیمه زلزله بررسی می‌شود.

هزینه DASK در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟

برای DASK نمی‌توان یک مبلغ ثابت برای تمام املاک اعلام کرد. مبلغ بیمه به اطلاعاتی مانند موارد زیر وابسته است:

• محل و آدرس ساختمان
• منطقه ریسک
• نوع سازه
• متراژ ناخالص
• مشخصات ساختمان
• مبلغ پوشش بیمه

DASK اعلام کرده است که مبلغ پوشش بر اساس متراژ ناخالص و نوع سازه محاسبه می‌شود و برای دریافت مبلغ دقیق باید از سامانه رسمی محاسبه حق بیمه استفاده شود.

اگر ملک دارای بیمه معتبر باشد، ممکن است پیش از معامله فقط اعتبار بیمه بررسی شود. در غیر این صورت باید برای صدور یا تمدید بیمه اقدام شود. بهتر است در قرارداد مشخص شود هزینه DASK بر عهده فروشنده است یا خریدار.

۷. هزینه ترجمه و مترجم رسمی

اگر خریدار خارجی زبان ترکی را به اندازه کافی نداند، حضور مترجم رسمی مورد تأیید مراجع قضایی در زمان امضای سند لازم خواهد بود.

TKGM در فهرست مدارک خرید توسط خارجی‌ها اعلام کرده است که برای طرفی که ترکی نمی‌داند، باید از مترجم رسمی مجاز استفاده شود. همچنین در صورت نیاز، ترجمه پاسپورت، کارت شناسایی یا سایر مدارک خارجی درخواست می‌شود.

هزینه این بخش می‌تواند شامل موارد زیر باشد:

• ترجمه رسمی پاسپورت
• تأیید ترجمه در دفتر اسناد رسمی
• حضور مترجم رسمی در اداره سند
• ترجمه وکالت‌نامه
• ترجمه سند ازدواج یا مدارک خانوادگی در صورت نیاز
• هزینه نسخه‌های رسمی و تأییدات

برای این خدمات تعرفه ثابت واحدی برای تمام شهرها و تمام زبان‌ها وجود ندارد. مبلغ نهایی به زبان، تعداد صفحات، شهر، دفتر ترجمه و مدت حضور مترجم بستگی دارد.

پیش از روز انتقال سند، بهتر است قیمت خدمات به‌صورت مکتوب دریافت شود و مشخص شود مبلغ اعلام‌شده شامل حضور در اداره سند نیز هست یا فقط هزینه ترجمه مدارک است.

۸. هزینه وکیل یا وکالت‌نامه

استخدام وکیل برای خرید عادی ملک در ترکیه الزام عمومی ندارد؛ اما استفاده از وکیل برای بررسی حقوقی سند، بدهی‌ها، محدودیت‌ها، قرارداد فروش و وضعیت پروژه می‌تواند ریسک معامله را کاهش دهد.

در فهرست مدارک رسمی TKGM، وکالت‌نامه فقط زمانی لازم است که خریدار یا فروشنده از طریق نماینده معامله را انجام دهد. بنابراین استفاده از وکیل اختیاری است، اما اگر معامله با نماینده انجام شود، ارائه مدرک معتبر نمایندگی یا وکالت‌نامه ضروری خواهد بود.

هزینه وکالت‌نامه می‌تواند شامل چه مواردی باشد؟

• هزینه دفتر اسناد رسمی یا کنسولگری
• هزینه تنظیم متن وکالت‌نامه
• ترجمه رسمی
• هزینه مترجم در دفتر اسناد رسمی
• آپوستیل یا تأیید کنسولی در صورت تنظیم خارج از ترکیه
• ارسال اصل مدرک به ترکیه
• حق‌الوکاله وکیل

مبلغ وکالت‌نامه ثابت نیست و به تعداد صفحات، اختیارات درج‌شده، محل تنظیم و نیاز به ترجمه بستگی دارد.

نکته مهم این است که حق‌الوکاله وکیل با هزینه تنظیم وکالت‌نامه یکسان نیست و باید به‌صورت دو ردیف جداگانه در بودجه نوشته شود.

نمونه محاسبه هزینه خرید یک آپارتمان توسط خارجی در آنکارا

فرض کنیم یک خریدار خارجی قصد دارد آپارتمانی ۱۲۰ مترمربعی در چانکایا را با قیمت ۵ میلیون لیر خریداری کند.

در این مثال، هزینه‌های قابل محاسبه خریدار، بدون احتساب قیمت ملک، مالیات ارزش‌افزوده گزارش، DASK، مترجم و وکیل، حداقل حدود زیر است:

۱۴۴٬۳۵۰ لیر

اگر طبق قرارداد، خریدار سهم ۲٪ فروشنده را نیز پرداخت کند، ۱۰۰ هزار لیر دیگر به این مبلغ افزوده می‌شود و هزینه‌های قابل محاسبه به حدود ۲۴۴٬۳۵۰ لیر می‌رسد.

کدام هزینه‌ها دولتی و کدام هزینه‌ها خدماتی هستند؟

هزینه‌های دولتی یا ثبتی

• Tapu Harcı
• Döner Sermaye عادی
• مبلغ ثابت ۲۰٬۸۶۸ لیری معامله خارجی

هزینه‌های مرتبط با مدارک و خدمات

• گزارش ارزش‌گذاری
• DASK
• مترجم رسمی
• ترجمه مدارک
• دفتر اسناد رسمی
• وکالت‌نامه
• حق‌الوکاله وکیل

این تفکیک به خریدار کمک می‌کند هنگام دریافت صورتحساب، متوجه شود هر مبلغ به کدام سازمان یا ارائه‌دهنده خدمات پرداخت می‌شود.

پیش از پرداخت بیعانه چه هزینه‌هایی را مشخص کنیم؟

پیش از امضای قرارداد یا پرداخت کاپارو، باید به‌صورت مکتوب مشخص شود:

• قیمت نهایی ملک چقدر است؟
• سهم فروشنده از هزینه سند را چه کسی پرداخت می‌کند؟
• هزینه گزارش ارزش‌گذاری بر عهده کدام طرف است؟
• آیا ملک DASK معتبر دارد؟
• هزینه مترجم رسمی بر عهده چه کسی است؟
• کمیسیون مشاور املاک داخل قیمت است یا جداگانه دریافت می‌شود؟
• آیا وکالت‌نامه لازم است؟
• برای هر پرداخت رسید رسمی صادر می‌شود؟
• تعداد واحدهای مستقل درج‌شده در سند چند عدد است؟

به‌خصوص هنگام خرید چند واحد، باید هزینه ثابت ۲۰٬۸۶۸ لیری برای هر واحد مستقل جداگانه محاسبه شود.

جمع‌بندی

خریدار خارجی در ترکیه نباید بودجه خود را فقط بر اساس قیمت ملک و ۲٪ هزینه انتقال سند تنظیم کند. در سال ۲۰۲۶، Döner Sermaye عادی و مبلغ ثابت ۲۰٬۸۶۸ لیری معاملات خارجی دو ردیف جداگانه و مهم هستند.

برای خرید یک آپارتمان توسط خارجی، هزینه‌های اصلی عبارت‌اند از:

قیمت ملک + سهم خریدار از Tapu Harcı + Döner Sermaye عادی + مبلغ ثابت ۲۰٬۸۶۸ لیر + گزارش ارزش‌گذاری + DASK + ترجمه و مترجم + هزینه‌های احتمالی وکیل و وکالت‌نامه

مبلغ نهایی به قیمت ملک، شهر، منطقه اداره سند، متراژ، تعداد واحدهای مستقل و روش انجام معامله بستگی دارد.

پرتال Your Key Türkiye که از طریق وب‌سایت رسمی TKGM معرفی شده، مرجع رسمی اطلاعات مربوط به سرمایه‌گذاری ملکی اتباع خارجی در ترکیه است.https://www.tkgm.gov.tr/anasayfa

تعرفه رسمی TKGM برای خدمات سال ۲۰۲۶.

https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/2025-12/2026%20tarife%20ctv.pdf

درگاه رسمی اطلاعات خرید ملک برای خارجی‌ها.

https://www.tkgm.gov.tr/anasayfa?utm_source=chatgpt.com

 

خریدار خارجی در ترکیه چند درصد هزینه سند پرداخت می‌کند؟

سهم قانونی خریدار ۲٪ قیمت واقعی اعلام‌شده ملک است. فروشنده نیز ۲٪ پرداخت می‌کند؛ اما ممکن است طبق قرارداد، خریدار سهم فروشنده را هم بر عهده بگیرد.

هزینه ۲۰٬۸۶۸ لیر شامل Döner Sermaye عادی است؟

خیر. مبلغ ثابت ۲۰٬۸۶۸ لیر جدا از Döner Sermaye عادی دریافت می‌شود و برای هر ملک یا واحد مستقل مشمول تعرفه محاسبه خواهد شد.

Döner Sermaye عادی در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟

شاخص پایه سال ۲۰۲۶ برابر با ۲٬۲۲۷ لیر است و در ضریب منطقه‌ای اداره سند ضرب می‌شود. برای مثال، در بسیاری از مناطق مرکزی آنکارا با ضریب ۳، مبلغ عادی ۶٬۶۸۱ لیر است.

آیا خریدار خارجی به گزارش ارزش‌گذاری نیاز دارد؟

در معاملات مشمول مقررات خرید توسط شخص خارجی، گزارش ارزش‌گذاری ملک باید از مسیر رسمی و توسط شرکت ارزش‌گذاری مجاز تهیه شود.

آیا DASK برای انتقال سند اجباری است؟

برای املاک دارای ساختمان و مشمول بیمه زلزله اجباری، وجود بیمه معتبر DASK هنگام انتقال سند بررسی می‌شود.

آیا استخدام وکیل برای خرید ملک در ترکیه الزامی است؟

خیر، استخدام وکیل الزام عمومی ندارد. بااین‌حال اگر معامله توسط نماینده انجام شود، وکالت‌نامه معتبر لازم است.

هزینه مترجم رسمی چقدر است؟